上海的五大新城，谁最有价值？

来源丨六土投资说

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最近有粉丝问我上海还有笋盘吗？

笋盘肯定有，只不过我不知道，因为他说的是比市场便宜的笋盘，这种盘在任何时候都有，但是任何时候普通人都很难见到。

所以我有一句话，静态笋看市场，动态笋看规划。

长周期看，上海的笋盘应当在规划之中，那些化腐朽为神奇的高端位规划，从目前看就是“五大新城”。

我们先谈一谈五大新城的定位。

《上海市城市总体规划（2017-2035年）》在研究研究市域空间结构时，选取了位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

和原来的卫星城以及单纯郊区形成的定位不同，五大新城不是简单承接中心人口和功能疏解，而是按照集聚百万人口的规模形成独立综合功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”。

这5个新城其实是在寻找新的发展空间，它们环绕在上海中心城区的周边，意味着上海的城市空间会从单中心变成多中心，而且会把整个视线投向长三角。

五大新城是纽带，是战略支点，是上海融入、服务长三角的前沿阵地。

它们跳出了上海市域的“中心城+郊区”的二元空间模式，和长三角城市群的其余四十多个城市一样，会被建设成为长三角的增长极。

我们看数据，2035年这五大新城各自会聚集100万的人口，GDP总量达到1.1万亿人民币。

有一种日渐清晰的共识：本轮新城规划建设，不是过往经历的简单延续，不是既有区域的简单延伸，不是一般意义上的城市更新，不是中心城区的“梯度转移”，更不是自我循环自娱自乐。

它要拉开的，是一场具有革新性的独立城市建设序幕。

那么五大新城里面哪一个比较好、比较适合投资呢？就有粉丝问过我这样的问题，我们来进行第二部分新城比较。

怎么来比较五大新城？我给出一个思路，看两个方面，第一个方面是先看不变的因素，那就是位置和面积；再看可变的因素，那就是产业、交通、定位和人口。

从位置来看，嘉定新城和青浦新城毫无疑问具有优势，一个在上海的西北部，接壤着苏州的昆山；一个在上海的西部，接壤着苏州的吴江和浙江的嘉善。

而南汇新城和奉贤新城相对而言位置就没那么好，没有陆地接壤的城市来供它辐射或者说吸血。

从面积来看，最大的是南汇新城，343.3平方公里，第二位是嘉定新城159.5，松江新城158.4，最小的是奉贤新城67.9，青浦是91.9平方公里。

新城的面积大，就意味着从长周期来看，它有更多的土地用于建设和规划，但是在短周期来看，它会面临开发强度不够，聚集力不够的问题。

所以从短周期看，我们认为面积小的新城会有优势。

新城定位我做了一张表给大家，就不再一一赘述了。

嘉定主要以汽车制造业为主导，松江是以科教和创新为动力，青浦以创新研发商贸和旅游为支撑，奉贤主要定位的是综合服务型的核心城市，南汇是以先进制造业、航运贸易、海洋以及医药为支撑的。

而从规划的人口来看其实几个新城差不多，人口规划最多的松江110万，嘉定70万，青浦65万，奉贤75万，南汇65万。

也就是说从人口上来看，松江可能会略具优势。

从产业方面来看，松江拥有经济产业发展走廊——G60科技走廊，是产城深度融合带，主要发展的是高科技和旅游。

嘉定还是以汽车产业为主，青浦是数字研发和会展商贸，奉贤主要以生态休闲文化为主，南汇则是以海洋医药自贸为主。

从交通来看分为两种，一种是对内的轨道交通，另一种是对接其他城市的对外轨道交通。

松江有松江南站，是上海的第三大站，现在已经有9号线了；嘉定除了有大家已经知道的11、13、14号和嘉闵线，未来还号称有10条轨道交通线，对外主要是依靠大虹桥的辐射；青浦现在有17号线，对外也是依靠大虹桥的辐射；奉贤主要是5号线；南汇主要是16号线。

从交通上来看，青浦、嘉定会相对具有优势，尤其是嘉定，对内交通非常发达。

第三个方面我们来看一看上海为什么会有这样的一个城市规划。

现在有一种说法叫上海东京化，我个人认为上海的城市规划是参考了东京。

20世纪70年代时东京圈的一些主要城市，比如说八王子、横滨、川崎、千叶，都成为了人口的主要导入区，这些副中心已经成为了东京主要的住宅区。

而千叶的副中心就有东京的成田机场，千叶的国际会议城成为了日本全国性的国际商品交流和展示的场所。

这些副中心的高级生活服务功能以及人民群众所需的各种生活信息都有了相应的配套，可以说东京多中心的这种模式，在某种程度上是成功了的。

这种模式和国际上提出的核心卫星的城市规划理念是不一样的。

东京当初就希望建造一个东京多中心的构造，这种构造是想分出核心区的某种功能，把它们放置在其他还没有形成的中心的边缘地带，来减轻城市拥堵问题。

虽然说这种努力依旧没有能够阻止城市功能向以银座为代表的中央区集中，但是副中心和多磨合城市的出现，依旧减缓了东京不少的压力。

在这种模式下有一个很重要的连接就是轨道交通，所以东京的轨道交通是非常发达的。

全长2246.4公里的交通网络，使得东京的轨道交通密度是全世界最高的，每平方公里222米，而东京的核心区每平方公里的轨道交通密度高达947.8米。

可想而知在未来的上海，轨道交通的建设会进一步的加强。

最后谈一点新的思考，很明显，五大新城的建设是为了打破环线等级论，改变单中心格局。

这五大新城非要排个序，其实难度是很大的。

从现在的房价来看，很明显南汇新城是有一定优势的，而从现在与城市之间的距离来看，松江新城是有一定优势的。

但是长远的看，我个人还是比较看好青浦新城和嘉定新城，尤其是青浦新城，既受到大虹桥的辐射，又是上海的主要发展方向，同时还是长三角的示范区，所以青浦新城是我比较看好的一个新城。

但是如果综合来看五大新城，大家可以发现除了南汇新城以外，剩下所有的新城都围绕着大虹桥核心。

应该说未来人民广场的中心地位一旦被替代，那么毫无疑问替代者就是今天的大虹桥。

从大虹桥来辐射四个新城，从四个新城向整个长三角形成网状辐射，这很可能是未来上海城市规划的一个重要的思路。

也就是说站在五大新城来考虑，反而大虹桥是最有价值的。

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